周末下午，华家别墅园林。
一间茶室内，四个人在这间屋子里，分别是方鸿和他的私人助理田嘉奕，华永铭以及被他视为接班华阳集团的小儿子华煜。
此时，方鸿在两份协议上签字署名后，将其中一份递给了坐在他旁边的美女助理，这份协议签署，他与华阳集团签署的未来三十年收益权置换就解除了。
债转股后，华阳集团占群星资本的股权上升到7.7%，华煜个人占股稀释到0.97%，剩下的就是方鸿成立的第五家在港落地的信托基金持有。
过了一会儿华煜如是说道：“父亲，把这一百亿资金债转股后，华阳集团的流动性会面临巨大的压力。”
显而易见，就连旁边的美女助理都能瞬间听得出来他这话明面上是说给他老爹听的，实际上是讲给方鸿听的，而华永铭也是转而看向方鸿笑道：“上次投的太少，这次债转股的机会可不能再错过喽，拿群星的股权回报更高。”
方鸿旋即问道：“不知华阳集团目前的负债规模有多大？”
言简意赅，负债规模有多大基本就可以确定现在的华阳集团在商业地产这一块的扩张速度和扩张规模有多大，毕竟双方在艺星传媒集团这一块是有合作的，华阳地产扩张到哪里，艺星传媒旗下的电影院就开到哪里。
华煜同样兼这华阳集团副总裁一职，他回答这个问题：“目前整体负债规模为92%左右，总资产规模已经突破千亿。”
去年华阳集团的资产总规模不过400多个亿呢，接近百分百的负债，可以说是非常危险了。
“流动性的问题不难解决。”方鸿不禁笑了笑，瞄了眼华煜旋即拿起手里的茶杯有条不紊地说：“比如华兄你是卖茶叶的，我是卖茶杯的，可以这么玩儿，华兄你从我这里采购1万个茶杯，我从你那儿采购1吨茶叶，如此一来你我两家的账上就分别卖出了1吨茶叶以及1万个茶杯的业绩了。”
一旁没说话的美女助理听到这话，不禁在心里滴咕：“这不就是互相刷业绩？”
方鸿笑容依旧，望着他们父子俩不急不缓地说道：“没错，就是刷的业绩，但合理合规，也反应到财务报表上，该缴纳的税一样不落，不偷不漏应缴尽缴。现在两家各自账上挂着1吨茶叶和1万个茶杯的应收账款，华兄说我欠了他1吨茶叶钱，我说华兄欠了我1万个茶杯钱。”
停顿了一下方鸿补充道：“然后用这两笔应收账款拿到市场去融资，你看我们有钱，还有大集团担保，资产都是上千亿的，还有足额的应收账款做质押，关键是10%以上的收益起步，就问这躺赢买卖你接还是不接？”
父子俩一听都愣了下，刷这么一笔业绩，流动性就这么刷出来了？
他们父子俩也不是一般人，瞬间就明白方鸿的意思，比如说他们立马就想到了华阳集团现在不是持有群星资本7.7%的股权资产的嘛？
按照3500亿的估值，这7.7%的股权价值可以作价269.5亿呢，就算砍掉溢价按群星资本的资产净值评估，那也是接近200个亿的价值啊。
这笔资产当成股权放那躺着就是死的，但是完全可以置换出来的嘛。
流动性不就有了？
而且拿去质押，肯定是往死里吹，把群星资本的估值给估4000亿也不过分嘛，那持有的7.7%股权价值308个亿啊，置换200个亿的流动性出来问题不大。
末了，华永铭直言不讳道：“具体怎么玩？”
方鸿思路清晰地说：“这样，你华阳集团继续给我群星融资，把股权持有比例上升到10%，也就是再增持2.3%的股权，这2.3%的股权按群星资本5000亿的估值来给，也就是你们再掏115个亿，然后你们拿着这10%的股权资产到资本市场融资。”
闻言，华煜点了点头，旋即说道：“可是方兄，华阳把那100个亿债转股后，现在手里头的流动性，坦率讲拿10个亿出来都够呛，上哪去弄115个亿的融资资金？”
方鸿澹定地道：“群星资本有钱啊，群星给你一笔过桥资金，我把钱借给你，等你华阳集团到资本市场融到资再把这笔钱重新还给我不就好了？”
这一资本运作的程序，简单的说就是，华阳准备再掏115个亿从群星资本那里增持2.3%的股权。
但是华阳集团现在根本掏不出115个亿的钱来，怎么办？群星资本说咱有钱也愿意借你，公司账上现在躺着1300多个亿，穷的就剩下钱了。
这115个亿咱群星给你华阳过桥了。
华阳集团从群星资本这里拿到115个亿之后反手就作价入股群星资本，这笔钱又回流到群星资本手里，顺带还赚了点过桥拆借的利息手续费钱。
而华阳集团呢？
就此额外拿到群星资本2.3%的股权，同时对群星资本负债115个亿。
因为这115亿回流到群星资本是华阳入股融资的钱，并不是偿还前面从群星资本那里过桥拆借的那115个亿的钱。
拆迁的115个亿还没有清算偿还的，所以反应到财务上就是对群星资本负债115个亿。
此时，华阳集团就持有群星资本占公司总股本10%比例的股权了，然后就拿着这10%的股权干什么？去资本市场再融资。
而这个时候的群星资本估值被顶到了5000亿，那这10%的股权就价值500个亿。
群星被估值5000亿到底高没高估呢？
很难讲的啦。
你说它说高估吧，5000亿的估值确实有点夸张，但要说合理吧也没有太大问题。
因为现在群星资本的资产规模3000亿是有支撑的，然后最关键的是公司强大的赚钱能力其实是超强的一个预期，说不定很快就能做到5000亿的规模，那就把现在的估值填充了。
未来收益预期什么的，就是讲故事呗，自己信不信其实不重要，对方信不信才是关键。
而10%的股权价值500个亿，拿到资本市场融资，置换300多个亿的流动性肯定问题不大，这就是为什么要顶到5000亿估值的原因，自身目标本来就是要三寸，但对外叫价是进五寸，最后讨价还价退两寸，最终依然得三寸。
华阳集团拿到这笔流动性之后，自己留下200个亿左右，另外的钱就用来清算还债，欠群星资本的那115个亿偿还了，双方的债务关系就此清算解除，华阳对群星没有负债啦。
此时，华阳集团手里就有200个亿的流动性，而群星资本在这么运作过后也额外多拿到了115个亿的流动性。
在一旁默默旁听的美女助理，她一言不发但心里大受震撼，田嘉奕不禁在心里滴咕道：“这就是所谓的资本运作么？真会玩……”
田嘉奕默默地瞄了眼身边的方鸿，全程听在耳朵里，如果要评价，她只能这么评价：空手套白狼！
片刻后，方鸿又逻辑清晰地阐述道：“群星资本额外拿到的这115个亿的资金，到时候额外成立一家项目公司，就是壳公司，把这115个亿打进去，百分百股权质押给银行置换出55个亿来。”
银行是绝对超级乐意这么干的，这115个亿可是实打实的现金资产，完全符合风控标准。
方鸿继续说道：“再起一个私募资金盘，募集230个亿的资金作为优先资金，那115个亿作为劣后资金，还是大哥劣后小弟优先的玩法。”
华永铭父子俩一听，表示这个熟，这个熟络。这样的玩法已经搞过几次，轻车熟路了都。
方鸿接着说道：“这115个亿撬动了接近4倍的杠杆资金，也就是400个亿左右，然后跟你华阳集团签一份协议，用这400个亿全部购买你华阳旗下的房子，但不是直接预售，绕开这一环节。”
因为方鸿决定用这400个亿全部购买华阳开发的商品房，可现在房子的影子都没有呢，别说预售了，证件都还没齐，地皮都没有拍下，甚至连盖房子的砖块都还没生产出来怎么做预售？
所以在这种情况下去搞预售，那就是妥妥的违规。
违法违规的事情方鸿从来都不会去干，一切的运作都要建立在合法合归的前提下，所以必须绕开。
但实际情况，就是用这400个亿先买下根本就不存在的房子。
一间茶室内，四个人在这间屋子里，分别是方鸿和他的私人助理田嘉奕，华永铭以及被他视为接班华阳集团的小儿子华煜。
此时，方鸿在两份协议上签字署名后，将其中一份递给了坐在他旁边的美女助理，这份协议签署，他与华阳集团签署的未来三十年收益权置换就解除了。
债转股后，华阳集团占群星资本的股权上升到7.7%，华煜个人占股稀释到0.97%，剩下的就是方鸿成立的第五家在港落地的信托基金持有。
过了一会儿华煜如是说道：“父亲，把这一百亿资金债转股后，华阳集团的流动性会面临巨大的压力。”
显而易见，就连旁边的美女助理都能瞬间听得出来他这话明面上是说给他老爹听的，实际上是讲给方鸿听的，而华永铭也是转而看向方鸿笑道：“上次投的太少，这次债转股的机会可不能再错过喽，拿群星的股权回报更高。”
方鸿旋即问道：“不知华阳集团目前的负债规模有多大？”
言简意赅，负债规模有多大基本就可以确定现在的华阳集团在商业地产这一块的扩张速度和扩张规模有多大，毕竟双方在艺星传媒集团这一块是有合作的，华阳地产扩张到哪里，艺星传媒旗下的电影院就开到哪里。
华煜同样兼这华阳集团副总裁一职，他回答这个问题：“目前整体负债规模为92%左右，总资产规模已经突破千亿。”
去年华阳集团的资产总规模不过400多个亿呢，接近百分百的负债，可以说是非常危险了。
“流动性的问题不难解决。”方鸿不禁笑了笑，瞄了眼华煜旋即拿起手里的茶杯有条不紊地说：“比如华兄你是卖茶叶的，我是卖茶杯的，可以这么玩儿，华兄你从我这里采购1万个茶杯，我从你那儿采购1吨茶叶，如此一来你我两家的账上就分别卖出了1吨茶叶以及1万个茶杯的业绩了。”
一旁没说话的美女助理听到这话，不禁在心里滴咕：“这不就是互相刷业绩？”
方鸿笑容依旧，望着他们父子俩不急不缓地说道：“没错，就是刷的业绩，但合理合规，也反应到财务报表上，该缴纳的税一样不落，不偷不漏应缴尽缴。现在两家各自账上挂着1吨茶叶和1万个茶杯的应收账款，华兄说我欠了他1吨茶叶钱，我说华兄欠了我1万个茶杯钱。”
停顿了一下方鸿补充道：“然后用这两笔应收账款拿到市场去融资，你看我们有钱，还有大集团担保，资产都是上千亿的，还有足额的应收账款做质押，关键是10%以上的收益起步，就问这躺赢买卖你接还是不接？”
父子俩一听都愣了下，刷这么一笔业绩，流动性就这么刷出来了？
他们父子俩也不是一般人，瞬间就明白方鸿的意思，比如说他们立马就想到了华阳集团现在不是持有群星资本7.7%的股权资产的嘛？
按照3500亿的估值，这7.7%的股权价值可以作价269.5亿呢，就算砍掉溢价按群星资本的资产净值评估，那也是接近200个亿的价值啊。
这笔资产当成股权放那躺着就是死的，但是完全可以置换出来的嘛。
流动性不就有了？
而且拿去质押，肯定是往死里吹，把群星资本的估值给估4000亿也不过分嘛，那持有的7.7%股权价值308个亿啊，置换200个亿的流动性出来问题不大。
末了，华永铭直言不讳道：“具体怎么玩？”
方鸿思路清晰地说：“这样，你华阳集团继续给我群星融资，把股权持有比例上升到10%，也就是再增持2.3%的股权，这2.3%的股权按群星资本5000亿的估值来给，也就是你们再掏115个亿，然后你们拿着这10%的股权资产到资本市场融资。”
闻言，华煜点了点头，旋即说道：“可是方兄，华阳把那100个亿债转股后，现在手里头的流动性，坦率讲拿10个亿出来都够呛，上哪去弄115个亿的融资资金？”
方鸿澹定地道：“群星资本有钱啊，群星给你一笔过桥资金，我把钱借给你，等你华阳集团到资本市场融到资再把这笔钱重新还给我不就好了？”
这一资本运作的程序，简单的说就是，华阳准备再掏115个亿从群星资本那里增持2.3%的股权。
但是华阳集团现在根本掏不出115个亿的钱来，怎么办？群星资本说咱有钱也愿意借你，公司账上现在躺着1300多个亿，穷的就剩下钱了。
这115个亿咱群星给你华阳过桥了。
华阳集团从群星资本这里拿到115个亿之后反手就作价入股群星资本，这笔钱又回流到群星资本手里，顺带还赚了点过桥拆借的利息手续费钱。
而华阳集团呢？
就此额外拿到群星资本2.3%的股权，同时对群星资本负债115个亿。
因为这115亿回流到群星资本是华阳入股融资的钱，并不是偿还前面从群星资本那里过桥拆借的那115个亿的钱。
拆迁的115个亿还没有清算偿还的，所以反应到财务上就是对群星资本负债115个亿。
此时，华阳集团就持有群星资本占公司总股本10%比例的股权了，然后就拿着这10%的股权干什么？去资本市场再融资。
而这个时候的群星资本估值被顶到了5000亿，那这10%的股权就价值500个亿。
群星被估值5000亿到底高没高估呢？
很难讲的啦。
你说它说高估吧，5000亿的估值确实有点夸张，但要说合理吧也没有太大问题。
因为现在群星资本的资产规模3000亿是有支撑的，然后最关键的是公司强大的赚钱能力其实是超强的一个预期，说不定很快就能做到5000亿的规模，那就把现在的估值填充了。
未来收益预期什么的，就是讲故事呗，自己信不信其实不重要，对方信不信才是关键。
而10%的股权价值500个亿，拿到资本市场融资，置换300多个亿的流动性肯定问题不大，这就是为什么要顶到5000亿估值的原因，自身目标本来就是要三寸，但对外叫价是进五寸，最后讨价还价退两寸，最终依然得三寸。
华阳集团拿到这笔流动性之后，自己留下200个亿左右，另外的钱就用来清算还债，欠群星资本的那115个亿偿还了，双方的债务关系就此清算解除，华阳对群星没有负债啦。
此时，华阳集团手里就有200个亿的流动性，而群星资本在这么运作过后也额外多拿到了115个亿的流动性。
在一旁默默旁听的美女助理，她一言不发但心里大受震撼，田嘉奕不禁在心里滴咕道：“这就是所谓的资本运作么？真会玩……”
田嘉奕默默地瞄了眼身边的方鸿，全程听在耳朵里，如果要评价，她只能这么评价：空手套白狼！
片刻后，方鸿又逻辑清晰地阐述道：“群星资本额外拿到的这115个亿的资金，到时候额外成立一家项目公司，就是壳公司，把这115个亿打进去，百分百股权质押给银行置换出55个亿来。”
银行是绝对超级乐意这么干的，这115个亿可是实打实的现金资产，完全符合风控标准。
方鸿继续说道：“再起一个私募资金盘，募集230个亿的资金作为优先资金，那115个亿作为劣后资金，还是大哥劣后小弟优先的玩法。”
华永铭父子俩一听，表示这个熟，这个熟络。这样的玩法已经搞过几次，轻车熟路了都。
方鸿接着说道：“这115个亿撬动了接近4倍的杠杆资金，也就是400个亿左右，然后跟你华阳集团签一份协议，用这400个亿全部购买你华阳旗下的房子，但不是直接预售，绕开这一环节。”
因为方鸿决定用这400个亿全部购买华阳开发的商品房，可现在房子的影子都没有呢，别说预售了，证件都还没齐，地皮都没有拍下，甚至连盖房子的砖块都还没生产出来怎么做预售？
所以在这种情况下去搞预售，那就是妥妥的违规。
违法违规的事情方鸿从来都不会去干，一切的运作都要建立在合法合归的前提下，所以必须绕开。
但实际情况，就是用这400个亿先买下根本就不存在的房子。